Ситуация на складском рынке Украины: бизнес в ожидании завершения войны
На время войны спрос на складские помещения в центральных и южных областях Украины, не говоря уже о восточных, переместился вместе с релоцированными предприятиями на запад страны. Но некоторые эксперты не прочат этому региону долговременного ажиотажа, так как релокация – это вынужденный шаг. И, возможно, что часть компаний вернутся в свои регионы. Об этом Логист.Today узнал из материала, опубликованного порталом Сommercialproperty.
Начиная с 24 февраля в Киеве и Киевской области, по данным консалтинговой компании Colliers Ukraine, было уничтожено или повреждено около 20% общего предложения складской недвижимости, которое в начале 2022 года составляло примерно 2 млн кв. м. Также известно о разрушении складских объектов и других регионах Украины. Однако комплексной статистики по масштабам повреждений сейчас нет.
При этом, интенсивность работы складов Украины оценивается в 30-40% от объемов до начала полномасштабной агрессии РФ. Это, в частности, можно объяснить тем, что арендаторы уменьшают количество хранимой ими продукции.
[the_ad id="36405"]
«У большинства клиентов упали объемы товарооборота. Некоторые стали импортировать существенно меньше, некоторые вообще приостановили эту работу»
Антон Цимбал, коммерческий директор группы логистических компаний ZAMMLER
Потребность в складских и логистических помещениях во время войны изменилась в зависимости от региона. Так, наблюдается тенденция уменьшения спроса в областях, приближенных к зоне боевых действий на востоке и юге Украины, а также в центре. В Киевской области – сдержанные показатели спроса.
Что касается вакантности помещений, то, по данным компании Colliers Ukraine, до полномасштабной войны уровень вакантности на рынке складской недвижимости в Киеве и Киевской области составил 2%. Это исторический минимум. Из-за военных действий 20% складских объектов в этом регионе подверглись разрушениям, предложение значительно сократилось. Но в то же время уменьшился и спрос. Даже существующие арендаторы пытаются оптимизировать площади, где это возможно.
Относительно ставок аренды лидерами среди городов по уровню наивысшей стоимости помещений в складской недвижимости до полномасштабной войны были Львов, Киев, Харьков, Одесса, Днепр. Запрашиваемые арендные ставки на складские помещения класса А в Киеве и области достигали $6 за кв. м/месяц (без учета НДС и OPEX). В мае 2022 года крупнейшие арендодатели в регионе предлагали свободные складские помещения за $5,5 за кв. м/месяц (без учета НДС и OPEX).
К примеру, весной во Львове из-за резкого увеличения спроса запрашиваемые арендные ставки достигали $10 за кв. м/месяц (до войны – $6-7 за кв. м/месяц). Однако они фиксировались на короткое время.
«Ставки в складских комплексах Львовского региона в основном были и спекулятивны, что не предусматривает долгосрочных соглашений и длительных арендных отношений»
Тарас Ястремский, коммерческий директор компании Sparrow Capital
По словам Антона Цымбала, аренда складов в основном привязана к иностранной валюте с 2018-2019 годов, и нынешний курс усложняет работу как арендаторов, так и арендодателей.
Если говорить о новых объектах, то в Киеве, Одессе, Днепре и Харькове девелоперы в большинстве своем заморозили строительство.
Как отмечает руководитель отдела концептологии компании Alterra Group Геннадий Гриненко, приостановка на киевском рынке обусловлена, в частности, ростом вакантности складов, поскольку компании-арендаторы частично перевезли продукцию в западный регион или уменьшили объемы хранения. Если довоенные товарные остатки держались в объеме 2-3-месячного запаса, теперь это минимальные резервы. Соответственно спрос на аренду уменьшается, а вакантная площадь в имеющихся объектах в киевском регионе увеличивается.
Сейчас Львов – самый активный регион с точки зрения строительства складских проектов. Там до конца года может состояться запуск новых очередей складских комплексов. Ориентировочная площадь предстоящего предложения составит 15-20 тыс. кв. м.
Логист.Today напоминает, что после кризиса 2014 года реализация новых складских комплексов практически остановилась: стоимость строительства, уровень арендных ставок и ожидания девелоперов не совпадали. Однако с 2019 года вместе с ростом цены аренды девелопмент новых проектов возобновился.
Объем введенных складских помещений за 2020-2021 годы в Киевской области превышал суммарный объем введенных площадей за 2015-2019 годы.
В ближайшем будущем девелопмент складских помещений снова замедлится. Ведь некоторые компании ставят строительство на паузу, ожидая завершения активных боевых действий. Рост стоимости строительства, а ныне можно говорить о по меньшей мере 25%, тоже не в пользу нового девелопмента. Особенно это касается проектов для открытого рынка, то есть для аренды.
Читайте Логист.Today на Google News и в Telegram
